Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

 

Le taux d’usure a augmenté légèrement au 1er juillet 2022. Mais  malheureusement pas suffisamment, au vu de la remontée des taux des crédits immobilier. Certains foyers qui voient ainsi leur dossier de prêt refusé.

Qu’est ce que le taux d’usure

Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à vous protéger d’éventuels abus.  [Bercy info particulier]

Les taux d’usure permettent de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés par les établissements bancaires. Concrètement, ils intègrent à la fois le taux d’intérêt, l’assurance décès-invalidité, la garantie ainsi que les frais de dossiers et de courtage.

La Banque de France détermine ces taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les différents établissements de crédit au cours du trimestre précédent, à qui on ajoute 33 %, soit un tiers.

Il n’est donc pas possible de négocier un taux d’usure, car celui-ci est national. Vous ne pouvez négocier que les taux compris dans le TAEG de votre propre crédit.

Taux d’usure: 45% des dossiers de crédit refusés.

Un sondage réalisé auprès des intermédiaires en crédit suggère que 45% des dossiers d’emprunt immobilier seraient rejetés à cause du taux d’usure fixé par la Banque de France.

Alors que les taux d’intérêt remontent, ce plafond légal serait désormais trop bas, selon ces professionnels, qui alertent sur un possible blocage du marché. L’achat de résidence principale serait majoritaire dans ces demandes de prêt rejetées, et la tranche d’âge des 30-55 ans serait particulièrement touchée.

À combien s’élèvent-ils actuellement ?

Révisés tous les trimestres, les taux d’usure ont très légèrement remonté depuis le 1er octobre 2020. Ils varient en fonction du type de crédit et de leur durée.

Ils s’élèvent, par exemple, à 2,52 % pour les prêts fixes d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et à 2,68 % pour des prêts fixes de 20 ans et plus. Cette légère hausse permet à certains emprunteurs solvables d’être à nouveau éligibles au prêt immobilier.

Au 1er avril 2022, le seuil d’usure est de 2,43 % pour les crédits d’une durée de 10 à 20 ans. Pour ceux de 20 ans et plus, il redescend à 2,40 %. Pour les crédits à taux variables, cela s’élève à 2,32 % et les prêts relais ne doivent pas dépasser 2,82 %.

Nous espérons une remontée du taux d’usure pour le mois de Septembre, permettant de déloquer de nombreux dossiers de crédit.

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Prix de l’immobilier ville par ville: Paris 2ème à 12 090 euros

Prix de l’immobilier ville par ville: Paris 2ème à 12 090 euros

Prix de l’immobilier ville par ville: Paris 2ème à 12 090 euros!

 

Prix m² à Paris 2ème à 12 090 euros:

Le marché immobilier du 2ème arrondissement est un marché actif. Il est indépendant de la conjoncture économique parisienne globale. En effet c’est un arrondissement qui attire toujours beaucoup plus d’acquéreurs qu’il n’y a de biens disponibles à la vente.

Les prix immobiliers ont bien augmenté depuis 2018. Les taux très bas ont incité les acquéreurs à passer à l’action. Seulement, il est probable que la situation change au niveau des taux du crédit immobilier.

Il y a de très bonnes opportunités d’achat, des prix au m2 encore raisonnables pour le 2ème arrondissement parisien et des affaires à saisir.

Même si la demande est forte, il y a de fortes disparités au sein de l’arrondissement. Rien à voir par exemple entre la rue Saint-Denis et la place de la Victoire à la limite entre le quartier du Sentier et le quartier Montorgueil. Dans le premier cas le prix au m2 peut descendre à moins de 8 000 € et dans le second, il dépasse facilement 12 000 €. Les deux ne sont pourtant séparés que de quelques centaines de mètres.

Montorgueil est un quartier prisé et dont les prix immobiliers sont chers, le quartier du Sentier lui est plus populaire mais il évolue rapidement. La réputation du 2ème arrondissement d’avoir des prix immobiliers inatteignables n’est pas fondée ou, en tout cas, ne concerne que les rues les plus cotées. 

Quelles sont les caractéristiques de cet arrondissement parisien ?

Le 2ème est un arrondissement central, cela se ressent au niveau des prix immobiliers. Son emplacement attire toujours les investisseurs puisque c’est un point au coeur de Paris, dans des quartiers historiques très réputés mais aussi très accessibles en terme de transport vu le nombre de lignes de métro qui le desservent.

Proche du centre historique de la capitale, le 2ème arrondissement est un lieu de vie où aiment se retrouver les parisiens et les touristes afin de bénéficier de tous les avantages qu’il peut offrir. Mêlant une vie de quartier authentique grâce à tous ses commerces de bouches, restaurants, cafés, son marché et un mode de vie plus urbain avec ses galeries d’art moderne et autres boutiques avant-gardistes de la street-culture, le deuxième arrondissement est un lieu très prisé par tous les amoureux de la vie parisienne du XXIème siècle. Le quartier Montorgueil est l’exemple le plus révélateur de la mutation de Paris en une ville moderne tournée vers le futur. En effet, les zones cyclistes et piétonnes permettent à chacun de venir goûter à cet art de vivre typiquement parisien au milieu de ces petites rues anciennes.

De plus, le quartier du Sentier (qui connaît actuellement un véritable bouleversement avec l’arrivée de nombreux cafés et restaurants Lounge, des bars à vin, et des galeries d’art moderne) et le quartier Vivienne (avec ses galeries, ses passages, la place des Victoires, la place de la Bourse) connaissent un intérêt toujours grandissant. 

Quels sont les secteurs de Paris 2ème où il faut acheter aujourd’hui ?

Le mieux c’est d’acheter dans le Sentier ou dans la rue Saint-Denis. Pour le moment ce sont des quartiers encore très populaires avec beaucoup de mixité culturelle. Mais ils se sont vraiment améliorés depuis 5 ans.

Ces quartiers deviennent de plus en plus bobos et les prix immobiliers vont exploser dans les prochaines années. C’est le moment de profiter de prix au m2 moins chers que dans les secteurs avoisinants et de réaliser de belles plus-values immobilières d’ici 10 ans et plus.

Avant les gens ne pensaient pas à acheter là mais ils commencent à voir l’évolution ; c’est comme si le quartier Montorgueil étendait son influence au Nord.

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Tout savoir sur la garantie Visale pour votre locataire

Tout savoir sur la garantie Visale pour votre locataire

Tout savoir sur la garantie Visale pour votre locataire!

 

Garantie Visale: de plus en plus de propriétaires acceptent de louer à un public précaire grâce à cet outil.

La garantie VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi)

La garantie VISALE est une caution locative accordée par Action Logement. Elle garantit le paiement du loyer et des charges locatives au propriétaire en cas de défaillance de paiement.
Gratuite, elle vise à faciliter votre recherche de logement en rassurant le propriétaire. 

Qui peut bénéficier de la garantie VISALE ?

Le locataire entrant dans un logement du parc locatif privé peut :

  • Être âgé de 30 ans et moins (jusqu’au 31ème anniversaire) : quelle que soit sa situation professionnelle y compris étudiant et alternant,
  • Être âgé de plus de 31 ans et :
    • Être salarié d’une entreprise du secteur privé et justifier d’un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 €,
    • Être salarié du secteur privé en mutation professionnelle : CDI en période d’essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation.
  • Quel que soit l’âge du locataire, faire l’objet d’une signature d’un bail mobilité : Le bail mobilité est un nouveau contrat de location allant de 1 à 10 mois, signé entre le propriétaire d’un logement meublé et certains locataires (étudiants, salariés en mission temporaire ou formation professionnelle).

Que couvre la garantie VISALE?

Des loyers couverts pendant toute la durée du bail:

Les impayés de loyers et de charges sont garantis à hauteur de :

  • 36 impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif privé, 
    9 impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif social (ou assimilé loué à un étudiant). 
  • Les dégradations locatives sont garanties dans la limite de 2 mois de loyers et charges inscrits au bail pour les logements relevant du parc locatif privé
  • Les frais de remise en état du logement sont couverts en cas de dégradations locatives qui vous sont imputables, à l’exclusion des frais de remise en état du mobilier,  
  • Les dégradations locatives sont constatées au départ du locataire par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par acte d’huissier.

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Tout savoir sur les conditions suspensives d’un contrat de réservation

Tout savoir sur les conditions suspensives d’un contrat de réservation

Tout savoir sur les conditions suspensives d’un contrat de réservation!

 

La condition suspensive est définie comme un événement futur et incertain dont dépend la naissance de l’obligation contractuelle.

Aussi, on peut stipulé la condition suspensive, dans l’intérêt exclusif d’une seule partie ou des deux parties.

La survenance ou non-survenance de l’événement doit donc dépendre essentiellement de causes extérieures. Et, non de la simple et unique volonté du débiteur.

Modalités de la clause suspensive

Durée de la clause suspensive

Pour chaque condition suspensive, il est essentiel de préciser sa durée de validité. À l’expiration de ce délai, si la condition suspensive est défaillante, le compromis sera caduc. En pratique, mieux vaut insérer une date butoir (qu’un délai).
De plus, la caducité provoque l’anéantissement automatique du contrat conclu qui n’existe plus dès la condition expirée et non réalisée. Si les parties veulent poursuivre la relation d’affaires, il s’agira d’une nouvelle convention même si cette dernière n’est pas formalisée par écrit ce qui demeure rare.
Toutefois, si la défaillance de la condition suspensive résulte du caractère fautif de la partie qui s’oblige à la condition. Le juge pourra prononcer la sanction prévue à l’article 1304-3 du Code civil en cas de litige.
Par exemple: l’acquéreur devait déposer des demandes d’un prêt auprès de 2 établissements bancaires. Ce dernier justifie n’avoir fait aucune demande à l’expiration de la condition

La renonciation à une condition suspensive!

La partie bénéficiaire de la condition peut y renoncer unilatéralement.
Une fois la condition accomplie ou défaillante le contrat est caduc et la partie bénéficiaire ne peut y renoncer unilatéralement, elle ne peut pas non plus renoncer à se prévaloir de la caducité sans l’accord de son cocontractant, car le contrat a été anéanti.

Exemple: l’obtention d’un prêt!

Vous avez besoin d’obtenir un prêt pour acheter le bien immobilier de vos rêves ? La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est là pour vous permettre d’annuler la vente, dans le cas où aucune banque ne voudrait vous faire crédit de la somme nécessaire. 

Aussi, si vous avez recours au prêt immobilier pour financer votre achat, précisez-le impérativement lors de la signature de votre avant-contrat (compromis ou promesse de vente) : vous serez automatiquement couvert par la clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans ce cas, pour ne pas y être soumis, l’acquéreur doit apposer une mention manuscrite attestant son refus de recourir à un prêt pour financer l’acquisition d’un bien et reconnaît ne plus pouvoir se prévaloir de la protection de cette condition suspensive en particulier.
En effet, dans le cas où un acquéreur qui, finalement, finance son acquisition à l’aide d’un prêt alors qu’il n’en avait initialement pas la nécessité etque ce prêt est refusé, alors le compromis de vente signé restera envigueur entre les parties (il ne sera pas caduc) et la vente devra être conduite à son terme.
Par conte, l’acquéreur peut toujours y renoncer au moment de la signature d’un contrat ou pendant son exécution. Mais, à condition que cette renonciation soit sincère (c’est-à-dire qu’il puisse véritablement financer le bien sur des fonds personnels).

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Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

 

Tout d’abord, nous avons parlé de l’évolution du Diagnostic de Performance Energétique dit DPE, depuis le 1er Juillet 2021. 

Et, les logements dis « passoire thermique », c’est à dire E, F ou G sont dans la ligne de mire du gouvernement. A partir d’Août 2022, si votre logement est déclaré F ou G, vous ne pourrez plus augmenter le loyer.

1ER SEPTEMBRE 2022 : LA RÉALISATION D’UN AUDIT ÉNERGÉTIQUE LORS DE LA VENTE DES MAISONS ÉNERGIVORES

Tout d’abord, à partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique devra être joint au dossier de diagnostic technique, lors de la vente de certains immeubles. Cette obligation est issue de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement et renforcement de la résilience face à ses effets.

Aussi, initialement prévue au 1er janvier, l’obligation d’audit énergétique avant la vente d’une passoire thermique (F ou G sur le DPE) a finalement été repoussée au 1er septembre 2022. Le temps de mieux préparer et structurer la filière en vue de cette mesure majeure.

Enfin, plus complet que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), il propose notamment un parcours de travaux déterminé selon l’état de l’immeuble.

 LES MODALITES DE REALISATION DE L’AUDIT ENERGETIQUE

Pour qui? lorsque sont proposés à la vente :

  • des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation,
  • qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi de 1965 relative aux copropriétés,
  • et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G déterminées par le DPE.
  • Il est communiqué dans le dossier de diagnostic technique.

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Qui réalise l’audit énergétique?

Tout d’abord, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique.

En outre, le professionnel chargé d’établir l’audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

Quel est le contenu de l’audit énergétique?

L’audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Elles doivent être compatibles :

  • avec les servitudes prévues par le code du patrimoine,
  • et, présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.

En quoi consiste le parcours de travaux ?

Tout d’abord, ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante.

Ainsi, la première étape de ce parcours permet au minimum d’atteindre la classe E. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance.

Quelle est la durée de validité de l’audit ?

Enfin, l’audit énergétique a une durée de validité de cinq ans. Jusqu’à la mise en place d’un système de collecte, l’auditeur conserve, en vue de leur transmission ultérieure, l’ensemble des audits qu’il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés dont les caractéristiques sont fixées par arrêté du ministre chargé de la construction.

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Tout d’abord, nous vous proposons une nouvelle solution d’accompagnement simple et avantageuse. Nous accompagnons les expatriés français à Hong Kong et l’asie. Pour investir dans l’immobilier en France.

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