Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs
Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs!
Il y a deux ans seulement, le marché de la location en France donnait un bien sur trois proposé à louer. Aujourd’hui, Bien’Ici fait état d’un bien sur quatre en location. En un an, soit entre 2021 et 2022, l’offre de logements à louer a diminué de 13% selon l’acteur majeur du secteur.
Pénurie un marché au niveau historiquement faible:
Le marché de la location de logement est au bord de la pénurie en cette rentrée. La part des biens à louer atteint en effet un niveau historiquement faible. Selon des chiffres du site Bien’ici auquel nous avons eu accès en exclusivité, seulement 27% des annonces portent sur des logements à louer (contre 73% qui concernent des biens à la vente).
Un ratio qui s’est contracté de 10 points par rapport au même indicateur, mesuré à la même période de l’année, avant la crise sanitaire. Avec la pandémie et les confinements successifs, l’appétence pour l’achat immobilier s’est en effet renforcée, favorisée par des conditions d’emprunt historiquement favorables, avant qu’elles ne se dégradent récemment.
Pourquoi le marché locatif affiche une telle tension ces dernières semaines ?
L’un des éléments de réponse se trouve du côté de la nouvelle législation sur les passoires thermiques. Vous avez très certainement entendu parler de cette impossibilité progressive pour les propriétaires de mettre un logement mal classé au DPE en location. Entrainant en partie cette pénurie de biens.
Bien’Ici révèle que l’an passé, en avril 2021 précisément, les studios et T1 classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique étaient très présents sur le marché locatif avec un ratio de 83,2% pour la location et de 16,8% pour la vente. Mais la tendance a évolué à vitesse grand V. À l’heure où nous écrivons ces quelques lignes, ces pourcentages sont respectivement passés à 61% et 39%. Nombreux sont les propriétaires de passoires énergétiques qui souhaitent se débarrasser de leur bien faute de moyens ou d’envie de les faire évoluer vers une meilleure note au DPE. Les travaux de rénovation énergétique ne font pour le moment pas recette auprès des investisseurs.
Un marché de la location écrasé, en pleine pénurie dans certaines régions
A tel point que dans certaines régions, le marché de la transaction écrase complétement celui de la location.
En Bretagne, PACA et Pays de la Loire, il faut compter désormais huit biens à vendre pour seulement deux à louer. Même en Ile-de-France, un marché particulièrement tendu, il n’a jamais été aussi difficile de trouver un logement à la location avec moins de 27% d’annonces de biens à louer en cette rentrée. Dans toutes les régions de France, le marché de la vente est nettement majoritaire. La seule région où la part du locatif dépasse les 30% d’annonces est la région Grand-Est, où elle représente 32% des offres de logements.
Lorsque l’on regarde le nombre d’annonces en volume, les tendances ne sont pas plus rassurantes. En effet, on pourrait penser que le nombre global d’offres de logement, location et vente confondues, a augmenté. Ce qui pourrait expliquer la hausse des annonces de biens à vendre. Mais ce n’est pas le cas. Bien’ici note même une baisse de l’offre de logements à louer, en volume, de 9% par rapport à l’an dernier, une pénurie rare.
Quelles évolutions est à prévoir pour les loyers ?
Si en théorie les loyers pourraient être amenés à exploser, le plafonnement et l’encadrement des loyers sont là pour obliger le marché à rester raisonnable. Une hausse risque donc d’être mécaniquement enregistrée mais pas d’explosion en prévision. Régis Sébille fait état d’une augmentation des loyers de +5,4% entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, soit un pourcentage moins élevé qu’entre 2020 et 2021, période qui affichait entre 5 et 10% de rattrapage post Covid.
Les mouvements haussiers sont présents en France entière mais sont plus importants dans certains territoires et pour des typologies précises. Les petits logements sont ceux qui voient leurs loyers rester le plus stables avec une hausse de +3% en moyenne contre +6% pour les autres types de biens. Gardons cependant en tête que les studios et T1 sont ceux qui affichent le loyer au m² le plus élevé.
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